이자만 내던 대출→처음부터 원리금 함께 내는 구조로
변동금리대출은 금리 상승가능성도 고려해 대출 한도 산정
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| △ 올 가을 전세난 심해질 것으로 예상 |
(서울=포커스뉴스) 보험사들의 주택담보대출도 은행들처럼 처음부터 나눠갚는 구조로 바뀐다.
정부는 갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 가이드라인을 보험업계에도 1일부터 적용했다. 앞서 은행권은 2월 수도권을 시작으로 5월 지방까지 가이드라인이 확대됐다. 9월경엔 새마을금고, 저축은행 등에도 확대 실시된다.
먼저 소득증빙자료를 제출하도록 해 대출자의 상환능력을 꼼꼼히 평가한다.
보험권은 총부채상환비율(DTI:소득대비 대출 한도)이 적용되지 않는 비수도권의 경우 신뢰성이 떨어지는 최저생계비 등을 활용했으나 이를 개선해 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙소득 등을 활용해 소득을 파악하기로 했다.
공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등으로 추정한 인정소득과 신용카드(체크카드 포함)사용액, 매출액·임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 신고소득도 활용한다.
연봉이 3000만원이고 DTI가 60%로 산정됐다면 원금과 이자를 합해 연간 1800만원(10년 1억8000만원)을 초과해 대출받을 수 없다.
원칙적으로 신규 주택구입자금, 주택담보대출비율(LTV:주택가격 대비 대출비율)·DTI가 60%를 넘는 고부담대출 등은 처음부터 원리금을 나눠 갚는 비거치식 분할상환이 적용된다.
정부는 주택시장 성숙으로 주택가격이 큰 폭으로 상승하기 어려워 만기에 주택을 처분, 원금을 일시에 갚기 어려울 것으로 판단하고 이같이 결정했다.
다만 집단대출(중도금·이주비·잔금대출), 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우,불가피한 생활자금 등은 예외가 인정돼 기존과 같은 거치식 대출이 허용된다.
변동금리 주택담보대출은 앞으로 금리상승 가능성을 고려해 대출한도가 산정된다.
보험권은 신규 변동금리 주택담보대출에 대해 상승가능금리(stress rate)를 적용키로 했다. 상승가능금리는 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리(한은) 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감해 은행연합회가 제시한다. 6월 현재 상승가능금리는 2.7%다.
업계는 상승가능금리를 통해 DTI를 산출하고 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출할 수 있도록 안내할 계획이다.
은행권과 마찬가지로 대출자의 모든 금융부채를 평가하는 시스템(DSR)도 도입한다.
기존 DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채의 이자상환액만으로 산정했지만 DSR은 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채의 원리금상환액을 모두 고려하기 때문에 기타 대출이 많을 경우 주택담보대출 금액이 줄어들 수 있다.
예를 들어 만기 5년 신용대출 5000만원을 쓰고 있는 연소득 3000만원의 A씨가 신규로 만기 20년(비거치식 분할상환) 주택담보대출 2억1000만원을 받는 경우, A씨의 DSR은 88.3%로서 보험회사 판단 적정 DSR(예: 80%)를 초과하기 때문에 보험사는 주택담보대출 가능액을 축소할 수 있다.
생명보험협회 전략지원부 신영선 부장은 "여신심사 가이드라인에 따른 고객의 불편을 최소화할 수 있도록 양 협회를 중심으로 현장대응반을 운영하겠다"며 "안내를 통해 소비자들의 적응을 지원하고, 보험회사 창구의 질의와 고객민원에 대해 신속히 대응하겠다"고 말했다.지난해 9월 서울 송파구 신천역 인근 부동산 밀집 상가에 붙은 매물 광고들의 모습. 조종원 기자
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